Jak inwestować pewnie w… niepewnych czasach? Dla niektórych odpowiedź na to pytanie od lat jest oczywista: nieruchomości. I chociaż rok 2022 trwa niecałe trzy miesiące, już teraz wiemy, że przed chętnymi do inwestowania na rynku nieruchomości stoi wiele wyzwań. Czy mimo to wciąż warto? Na to pytanie nie da się odpowiedzieć jednoznacznie. Według nas, mimo dynamicznych zmian – wciąż jest to jedna z najbardziej bezpiecznych i stabilnych form lokowania kapitału.
Ceny nie przestaną rosnąć
Już 2021 rok i jego pandemiczne skutki dały nam dużo do myślenia. Ceny mieszkań wzrosły średnio o 10%, a mimo to chętnych nie ubywało. Co więcej, skarżyli się oni na deficyt lokali. Nie ulega wątpliwości, że od dłuższego czasu rynek mieszkaniowy musi mierzyć się z wieloma wyzwaniami – od inflacji, przez nowe regulacje prawne, aż po to, co zaskoczyło nas wszystkich – nagły, niezwykle liczny, napływ uchodźców z Ukrainy. Ceny rosną i nic nie wskazuje na to, aby cokolwiek miało zahamować tę tendencję. Przeciwnie – dotychczasowy, około 16% wzrost cen w stosunku do 2021 roku, to dopiero początek zmian, które nie napawają optymizmem. Porównując 2022 z 2021 rokiem, obserwujemy wyraźny spadek lokali oddanych do użytku, pozwoleń na budowę i rozpoczętych realizacji.
Wzrost stóp procentowych
Państwo, próbując ochronić nas przed coraz większą inflacją, jako rozwiązanie proponuje kolejne podwyżki stóp procentowych. Pierwsza od 9 lat podwyżka, która miała miejsce w październiku 2021 r. nie uderzyła tak mocno w obywateli i nie wpłynęła znacząco na ich decyzje – potwierdzają to ceny mieszkań, których poziom nie zmienił się gwałtownie w czwartym kwartale zeszłego roku. Mimo że od października minęło dopiero 5 miesięcy, aktualnie sytuacja wygląda inaczej, niestety, znacznie mniej optymistycznie. Po pierwszej podwyżce przyszedł czas na drugą… i kolejne. Co więcej, nic nie wskazuje na to, aby najnowsza zmiana była rzeczywiście ostatnią – według nieoficjalnych informacji, wraz z początkiem kwietnia przewidywana jest następna podwyżka. Nie ulega wątpliwości, że wzrost poziomu stóp procentowych, to kluczowy czynnik kształtujący sytuację na rynku mieszkaniowym w 2022 roku. Podniesienie stóp procentowych jest równoznaczne ze spadkiem zdolności kredytowej dla ubiegających się o kredyt, a co za tym idzie – znacznie mniej osób będzie mogło pozwolić sobie na zakup nieruchomości bez zaciągania kredytu na ten cel. Już teraz raty kredytu osiągają kosmiczne poziomy, wzrastając nawet o kilkaset złotych miesięcznie.
Oszczędności coraz mniej warte
Rozpędzona inflacja spędza sen z powiek nie tylko tym, którzy zdecydowali się wziąć kredyt, ale także tym, którzy na swoim koncie zgromadzili potężne oszczędności. Nie jest tajemnicą, że od zawsze inwestycja w nieruchomości to jedna z najbardziej pewnych form lokowania kapitału. Mimo to na mieszkania jest, był i będzie duży popyt.
Ustawa deweloperska
Niewątpliwie na sytuację na rynku nieruchomości w 2022 wpływ będzie miała także nowelizacja ustawy deweloperskiej, która reguluje prawa i obowiązki deweloperów przy sprzedaży mieszkań z inwestycji na rynku pierwotnym. Ustawa powstała już w 2011 roku, ale teraz pojawiły się przesłanki do jej znowelizowania. Miały na to wpływ nieprecyzyjne postanowienia poprzedniej ustawy deweloperskiej, które mogą stwarzać problemy w stosowaniu skutecznej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem. Nowe regulacje obowiązywać będą od 1 lipca 2022 roku, ale – co ważne – aktualne inwestycje, nad którymi trwają prace, mogą być prowadzone według poprzednich zasad jeszcze przez 2 lata, przy uwzględnieniu wybranych przepisów ustawy.
Polski Ład
Z jednej strony rosnące stopy procentowe dla kredytobiorców, z drugiej – Polski Ład, a raczej ustawa w ramach Polskiego Ładu, która wchodzi w życie 27 maja 2022 roku. Mieszkanie bez wkładu własnego to ustawa, której celem jest zapewnienie stabilnej sytuacji mieszkaniowej jak największej liczbie Polaków. Brak obowiązku wkładu własnego bez wątpienia zwiększa dostępność zakupu nieruchomości. Rozwiązanie dedykowane jest tym, którzy chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego, szukają mieszkania na rynku wtórnym lub chcą wybudować własny dom.
Wojna w Ukrainie
I ostatnie, ale nie najmniej ważne – przeciwnie, to właśnie sytuacja za naszą wschodnią granicą może mieć znaczący wpływ na zmiany na rynku nieruchomości w 2022 roku. W związku z wojną w Ukrainie, wiele dotychczasowych prognoz traci na aktualności. W tym momencie odczuł to szczególnie rynek najmu, na którym mieszkań jest coraz mniej, a co za tym idzie – wolne lokale drożeją. Sprzedaż wyhamowała, ponieważ ludzie ulegają panice i w tej chwili potrzebne są przede wszystkim mieszkania gotowe “od zaraz”. Rynek pierwotny staje się szansą dla inwestorów, którzy, planując długofalowo, będą chcieli w perspektywie zarabiać na wynajmie – do którego z pewnością będzie sporo chętnych. Wszystko więc zależy od tego, jak potoczy się sytuacja oraz jak nasze państwo i deweloperzy wykorzystają możliwości płynące z masowych migracji. Dodatkową kwestią związaną z wojną w Ukrainie, która niewątpliwie będzie miała znaczenie, jest kryzys walutowo-surowcowy oraz odpływ pracowników fizycznych z Ukrainy, co poskutkuje przestojami, drożyzną w materiałach budowlanych, brakami kadrowymi w brygadach, a w konsekwencji z pewnością przełoży się na wzrost cen nieruchomości.
Co dalej?
W związku z dynamicznie rozwijającą się sytuacją, zdecydowanie za wcześnie na konkretne diagnozy. Niewątpliwie wszystkie czynniki wskazują jednoznacznie, że będzie tylko drożej. Ceny mieszkań zarówno nowych, jak i używanych, utrzymają tendencję wzrostową. Zmienia się sytuacja polityczna, rośnie inflacja i stopy procentowe, nie zmienia się tylko jedno – wciąż nieruchomości to jedna z najbardziej pewnych, stabilnych form lokowania kapitału. Na przestrzeni ostatnich 6 lat ceny mieszkań w stolicy wzrosły średnio o ponad 50% – nic więc dziwnego, że eksperci, niemalże jednogłośnie, mimo wszystko wciąż zachęcają do inwestowania na rynku nieruchomości.